اجاره و اجاره نامه چیست؟

تمامی کسانی که بدنبال اجاره ملک هستند یا تمایل دارند ملک خود را در چارچوب اجاره به شخص دیگری واگذار کنند، باید قراردادی با عنوان اجاره نامه منعقد نمایند تا از لحاظ حقوقی و قانونی با مشکلی مواجه نشوند. در این مقاله قصد داریم تا ضمن ارائه اطلاعاتی درباره مفهوم اجاره توضیحاتی پیرامون اجاره نامه در اختیار کاربران قرار دهیم.

اجاره چیست؟

اجاره در معنای لغوی به معنی رهانیدن، به فریاد رسیدن، چیزی را به فرد دادن بیان شده است. در اصطلاح بنابه تعریف اجاره قراردادی است که به موجب آن، مستأجر در برابر مالی که توسط موجر دریافت می‌کند، در مدت زمان معین مالک منافع عین مستاجره نامیده می‌شود. در این قرارداد، به اجاره دهنده، موجر به اجاره‌کننده، مستأجر و مورد اجاره عین مستاجره اطلاق می‌گردد. به عبارت دیگر، مستاجر سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد؛ لذا می‌توان گفت که اجاره قراردادی تملیکی، معوض و موقت در راستای عقد منعقد شده می‌باشد.

اقسام اجاره

براساس قانون مدنی، می‌توان اجاره را بر سه قسم تعریف کرد، به عبارت دیگر، اجاره بر سه چیز وارد می‌شود: اجاره اشیاء، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص

انواع اجاره

انواع اجاره را براساس مدت زمان نیز می‌توان تقسیم بندی کرد، بدین ترتیب؛ اجاره روزانه، اجاره ماهانه و اجاره سالانه برای انواع اجاره تعریف می‌شود. همانطور که از اسامی مشخص است، اجاره روزانه در قبال تملک به مدت 24 ساعت، اجاره ماهانه در قبال دریافت تملک به ازای 30 یا 31 روز و اجاره سالانه نیز به مدت 365 روز می‌باشد.

قوانین اجاره ‌نشینی در ایران

در سال 1376 در مجلس شورای اسلامی قانون روابط موجر و مستاجر به تصویب رسیده و نکات و قوانین مهم و تاثیرگذاری را شامل می‌باشد. آیین نامه اجرایی این قوانین در سال 1378 توسط هئیت وزیران تصویب شد و سپس یکسال بعد، در سال 1379 مورد اصلاح قرار گرفت.

به موجب این قوانین، به هنگام اجاره ملک مبلغی با عنوان «ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن» در زمان عقد قرارداد از مستأجر به موجر سپرده می‌شود تا در پایان مهلت قرارداد برگردانده یا استرداد شود که در عرف به آن «رهن» نامیده می‌شود.

برخی از اوقات تصور اشتباهی وجود دارد مبنی بر آنکه، حتی چنانچه مبلغ رهن برگردانده نشود، مستأجر باید ملک را تخلیه کند. این در حالی‌ست که در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر به روشنی بیان شده‌است که «تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست».

گاه ممکن است تا با نزدیک شدن به پایان مدت زمان اجاره‌نامه موجر از استرداد مبلغ رهن خودداری کند و مشاور املاک نیز درخواست برگرداندن مبلغ رهن را در قرارداد ثبت نکند، مستأجر می‌تواند براساس ماده ۱۵۶ قانون آئین داد رسی مدنی، اظهارنامه‌ای را در ۳ نسخه تنظیم و در دبیرخانه دادگستری ابطال تمبر نماید تا به صورت رسمی درخواست تخلیه ملک را ثبت و به گوش موجر رسانده باشد تا در صورت نیاز به اعلام دادخواست یا دفاع مستأجر از خود مورد تأیید دادسرا نیز باشد.

اجاره نامه یا قرارداد اجاره چیست؟

اجاره‌ نامه یا قرارداد اجاره به سندی نوشتاری اطلاق می‌گردد که بندها و نکات قرارداد اجاره در آن ذکر شده و مابین صاحب ملک (موجر) و اجاره‌کننده (مستأجر) تنظیم می‌شود.

هر اجاره نامه بایستی شامل مشخصات طرفین قرارداد، میزان اجاره بها، مدت اجاره، مورد اجاره و شرایط طرفین باشد.

اجاره بها

مستأجر بایستی در موعد معین ذکر شده در اجاره ‌نامه اجرت‌ المسمی (مبلغ معین) و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت ‌المثل را به میزان اجرت ‌المسمی آخر هر ماه ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد. چنانچه اجاره‌ نامه‌ای وجود نداشته باشد، اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر شده (اجرت المسمی) و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت ‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به صاحب ملک یا نماینده قانونی او پرداخت نماید یا در صندوق ثبت یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌ نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند تحویل دهد و هر گاه اجاره ‌نامه عادی بوده یا اجاره ‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت کند.

به طور معمول، مستأجر برای پرداخت اجاره بها ده روز از تاریخ سررسید هر قسط مهلت دارد، مگر اینکه طرفین به صورت دیگری توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در قرارداد قید گردد.

شرایط تنظیم قرارداد

شرایط و نکات بسیاری در تنظیم و عقد قرارداد باید مورد توجه قرار بگیرد. در ادامه به ذکر چند مورد پرداخته و در مقاله بعدی نکات مهم دیگری را ارائه خواهیم کرد.

در ابتدا توجه داشته باشید طرفین قرارداد باید آگاهی کلی از قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر داشته باشند. به عنوان مثال، در صورتی‌که اجاره یک ماه پرداخت نگردد، صاحب ملک می‌تواند از طریق قانون مورد اجاره را تخلیه نماید.

 در متن قرارداد مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد با نشانی اقامتگاه آنان ذکر گردد.

منافع هر دو طرف در نظر گرفته شود؛ به اینصورت که قرارداد جنبه عادلانه داشته باشد.

هر قراردادی باید یک زمان معین و مشخص شده داشته باشد از یک ساعت گرفته تا چندین سال اما بهتر است که قراردادها یکساله باشد.

حضور دو نفر شاهد جهت امضای ذیل قرارداد نیز در اغلب قرارداد مشترک و ضروری می‌باشد.

شایان ذکر است بایستی قرارداد در دو نسخه تنظیم گردد و در صورت نیاز سه نسخه جهت در اختیار قرار دادن فرد سوم که نام وی نیز در قرارداد ذکر شده است، ضروری است.

در اغلب قراردادها از جمله قرارداد اجاره ذکر مرجع حل اختلاف از جمله شخصی خاص یا مرجع قانونی مربوطه حائز اهمیت است.

مصوبه تخلیه مستاجر در دوران کرونا

با توجه به شیوع کرونا از اسفند ماه سال 98 و اعمال محدودیت‌های کرونایی و ضرورت رعایت پروتکل‌های بهداشتی و فاصله اجتماعی مصوبه‌ای به تصویب رسید که به موجب آن قراردادهای اجاره‌ای که در این تاریخ به اتمام می رسد را به صورت خودکار تمدید کند و افزایش مبلغ اجاره ها فقط تا سقف مصوب شده امکان پذیر است. برای این مصوبه 3 شرط تعیین گردیده است که در صورت برخوردار نبودن از این شروط، موجر می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت نماید. شروط معین شده به شرح زیر است:

• سقف مبلغ افزایش اجاره بها توسط مستاجر پذیرفته نشود.
• موجر تمایل به فروش نداشته باشد.
• مستاجر به تعهدات خود عمل کرده باشد.

در مقاله بعدی قصدی داریم تا نکات مهم قرارداد اجاره را بیان نموده و نمونه‌ای از یک اجاره را در اختیار مخاطبان قرار دهیم تا با آگاهی بیشتری نسبت به تنظیم و عقد قرارداد اقدام نمایند.  در اپلیکیشن اویم می‌توانید از بخش خدمات درخواست تنظیم قرارداد  نمایید تا افرادی که تخصصی در این حیطه دارند، کمک نمایند. علاوه بر آن در مجموعه اویم میتوان آگهی اجاره ملک را ثبت کرده و اگهی‌های دیگر را نیز مشاهده نمود.